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英国房屋产权改革在即 住房产权一次性延至990年

1月7日,英国住房大臣罗伯特·詹瑞克(Robert Jenrick)宣布了重磅消息:

英国将出台法案,对有限租赁产权制度(Leasehold)进行改革,有限租赁产权的业主在购买房屋后,可以将其产权最长延长至990年,且延长后的地租为零。詹瑞克表示,这是近40年以来英国房地产市场最大的变革之一,主要是为了消除“租赁产权的陷阱”,让房地产体系变得更加“公平、公正”。

而据粗略估算,这一政策预计能够让约450万租赁产权业主受益,帮助每个家庭每年节省数千甚至上万英镑。

那么,这个政策具体如何?又有哪些要点呢?

在详细阐述之前,我们先来说说这项改革中提到的几个关键性的概念。

一、永久产权和租赁产权都是啥?

在英国买房的人,肯定都会遇到永久产权房(Freehold)和租赁产权房(Leasehold)这两种主流的产权形式。

简单来说,这两种类型的房产区别如下:

1、永久产权房(Freehold)

所谓的Freehold(永久产权房),指的是房屋所有人无限期的拥有对某一不动产及其附属动产的所有权(Ownership),即“完全保有产权”。也就是说,一套房产,连同房产占用范围内的土地一起,所有权都属于房产的拥有者。通常来说,英国的别墅大多都是永久产权。

2、租赁产权房(Leasehold)

在Leasehold的形式下,房产拥有者只拥有这套房产本身的产权,但并不拥有房产所在的土地。英国的公寓绝大多数都是以LeaseHold的形式出售。一般新房的产权期限,也就是租约(Lease)都很长,一般产权年限为999年、250年,125年。

不过,购买了Leasehold的房屋则需要每年向“土地所有者”,也就是我们常说的地主缴纳一定的地租(GroundRent),但大部分优质房产的地租并不多,都在可承受范围内。不过,可能很多人已经注意到了,既然租赁权房屋的产权有一定的年限,那年限快要到期了怎么办?

这时候就涉及到续租(Leaseextensions)问题,也就是说,缴纳一定的费用,将产权年限延长。

而在现行的英国房产法下,别墅(House)类房产的租赁产权所有人只能够一次性将产权年限延长50年。至于公寓(Flat)的租赁产权所有人,他们可以在支付了租赁溢价的情况下将产权年限延长90年。

那么,这两种类型的房产又有哪些优缺点呢?

3、两种类型房产的利弊

这两种类型的房产并没有绝对的好坏之分,各有利弊。通常来说,永久产权房所有人对于房屋的自主权更大一些,只要向政府申请相应的规划许可,就可以自由对房屋进行改造。但同时,由于既是“地主”又是“业主”,永久产权房所有人的责任也更大一些,需要负责建筑物及土地的运作及维修,需要支付房屋及土地相关的所有费用,比如购买土地、房屋、室内财产保险等。

与永久产权相比,租赁产权房所有人只有“业主”身份,自主性则没那么高,比如不能随意改动房屋的结构外观,改造需要征得真正“地主”的同意。但正因如此,租赁产权房所有人的责任也相对小一些,无需支付土地相关的费用,另外,初始投入成本也小一点。

那么,既然这两种类型的房屋有利有弊,为何英国政府要大力改革租赁产权的制度呢?

二、英国政府改革的深意

实际上,租赁产权的出现具有一定的必然性和现实意义。随着城市化进程的加快,大城市的人口越来越多,开发商买下一大块地集中开发的形式也越发普遍,一块土地上,往往会建几套,几十套甚至上百套公寓。这时候,这块土地的归属就成了一个很难处理的问题,不可能将土地分配给每一户,这既不公平也不现实。

于是,就出现了租赁产权的这种产权形式,这片土地上所有公寓的所有者,共同向“土地所有者”签下土地租约,租下这片土地,每年向土地所有者支付一笔地租。在文章开始,我们也说过,很多优质开发商开发的房产的地租通常并不是很贵。

据ShelterEngland的估计,英国房屋的地租通常是每年400英镑,根据户型往往还会有所增减,基本都在可承受范围内。然而,坑就坑在有极少部分无良的开发商钻了法律空子,他们在售卖房屋时,常常会在租约协议中会附带很多买家不易察觉的隐性条款,这也导致一些房屋的地租每10年就要翻一番。

我们简单算笔账,假如签订租赁条款的时候,需要缴纳的地租是每年500英镑,那么在持有房产50年之后,地租就会变成每年1.6万镑(500*25)。显然,这已经是一笔非常大的开销了。

对于买家来说,这样的房子更无异于“烫手山芋”,随着持有年限的增长,不仅会让买家血本无归,而且更重要的是,几乎很难脱手。另外,租赁产权中还有一个需要关注的问题就是产权的年限问题。

一些人在购买房屋时可能没太关注产权年限还剩多少,结果买来以后却发现只有几十年,这时候将产权延期,往往需要支付昂贵的费用。而且,一次延长的时间也有有限(别墅50年,公寓90年),这意味着隔一段时间就得“出一次血”。此外,如果房主的产权年限还剩不到80年,由于风险变大,将很难获得抵押贷款,这也增加了转售的难度。

对于租赁产权类别墅,上述问题往往也不能幸免。

虽然有人认为可以在购买别墅后再找真正的“地主”买下不动产(土地)所有权,成为一名永久产权所有者,但实际上,一些无良开发商在工程完工后,就会把土地的所有权翻倍卖给其它一些第三方公司赚取利润。而那些买下土地所有权的公司,则是看中这十年翻倍的地租收入,如果房东想找这些公司再买回土地所有权,那要花费的可就不止一两万英镑了~

总之,因为存在上述弊端,很多租赁权所有人在买下房屋后,才发现自己掉入了“租赁陷阱”,所以,英国政府这次的改革也是为了解决这些弊端。

那么,这次改革的重点有哪些呢?我们继续来了解一下。

三、租赁权改革的重点

1、产权年限可一次性延长990年,且延长部分无需缴纳地租

按照新规,租赁产权业主将有权将其产权年限一次性延长至990年,且延期后将无需缴纳地租。新规将适用于所有租赁产权形式的别墅和公寓。这条规定实际上取消了对产权年限可以延长多久的限制,大大降低了短产权房屋转售时的风险,短产权房屋在出售时也不会在市场上遭到歧视。

而且,在延期后将地租降为零,也杜绝了不良开发商或第三方公司通过隐形条款在后续征收高额地租的行为。

2、产权年限延长的费用有所降低

前面我们也说过,租赁产权房屋在延长产权年限时,费用通常不低,尤其是剩余年限较少时,有时候花费甚至会达到数万英镑。

而在新规实施后,无论是延长产权年限的费用,还是买下不动产所有权的费用,这些费用也得以大大降低。据悉,为了解决上述问题,英国政府已经计划废除“marriagevalue”这一条款。按照“marriagevalue”条款,租赁权所有者在申请延长产权年限时,必须考虑房子未来价值的上涨,并支付相应的费用。

这是因为,房子的产权年限延长后价格也会跟着上涨,所以租赁权所有者还需支付房价涨幅的50%,作为延长费用的一部分。

显然,废除这一条款无疑将大大降低成本。与此同时,政府还将制定公平的费率,并推出一个新的在线计算器,可以显示延长产权年限的成本,以使费用更加透明。

3、取消新建退休公寓的地租

按照英国政府的要求,未来还将取消专门为老年人建造的退休公寓的地租。

政府表示,这些房屋的买家现在将享有与其他房主相同的权利。

不过,也有房产专家建议将这个政策扩大到所有的退休公寓,以避免退休公寓市场出现不良竞争。

4、大力推广共同所有权(commonhold)模式

另外,值得关注的是,政府还计划推广共同所有权(commonhold)模式。

共同所有权模式是租赁产权的一种替代方式,允许住在同一栋楼里的居民以“共同持有”的方式管理他们自己的动产和不动产。

在这种模式下,将不再有地主(Landlord),产权也不再有年数限制,由业主们共同决策管理。

公寓居民可以自己成立委员会自行管理或雇用专业公司来进行管理。这也意味着,如果公司未能按照居民要求工作,居民有权解雇他们。

而且,相比于租赁产权,共同所有权有以下几个优势:

它允许一个人永久拥有他或她的房子,拥有永久所有权,产权不会到期;

不需要支付地租、产权延期费用、甚至物业费;

共有产权所有人比租赁权所有人对于所有财产有更多的控制权和话语权。

房屋更受市场认可,能够相对公平地兼顾所有业主们的利益。

实际上,英国政府在2002年就引入了这种新的产权模式,但因为种种原因,目前并没有在英国推广开来,而这次英国政府也希望通过重振这种模式让民众能够更好地保护自己的私有财产。

5、新规定将于何时生效

最后,我们再来说说这个新规何时生效。

目前,这些新规定尚未正式落地,但英国政府已经承诺,将会在即将举行的议会会议上提出立法,尽快推动立法的完成。另外,一些业内人士认为,在新政逐步推行的过程中,英国政府也是希望能够给开发商和市场足够的时间来消化这一变化,并就此做出应对方案。

总体来说,对于租赁权制度的改革是非常利好的一个消息。

对于买家来说,不仅能大大减轻人们在持有房产期间的成本,就算是买到了短产权房屋,也可以通过延长房屋产权,杜绝未来贷款难、转售难的风险。另外,对于整个房地产市场来说,通过公开费率、取消地租等方式,也能够减少不良开发商钻法律漏洞的情况,让市场更加健康,更有活力。

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